עו"ד שנקלר על משכנתאות וערבויות

נכנסים אלינו אנשים שפופים, מושפלי מבט; מספרים שהם עומדים בפני פינוי מביתם (!), בגלל חוב של 50,000 ש"ח, וזאת אחרי שבמשך שנים הם שילמו לבנק מאות אלפי ש"ח על חשבון ההלוואה. למרבה הצער, רבים מהם מגיעים אלינו בשלב מתקדם של ההליך, ממש ערב הפינוי מהבית. זה לא שאין מה לעשות. יש פתרון! אך ככל שפונים לייעוץ משפטי בשלב מאוחר יותר, הנזק מחריף והעלויות לתיקונו גדלות. הנה כמה מצבים ודרכי פעולה מומלצות שיעזרו להימנע מהליכים משפטיים יקרים:

נקלעתם למצוקה כלכלית זמנית? עליכם לקחת אחריות על המצב ולהיערך לטיפול בו. הזנחה לא תפתור את הבעייה.

• פעולה ראשונה שעליכם לבצע – פנו מייד לבנק!  שתפו את פקיד הבנק אודות מצבכם ונסו להגיע מראש להסדר אשר יאפשר לכם להתאושש מהמשבר הזמני. פקידי הבנק יראו שהנכם נוטלים אחריות על המצב ומנסים למצוא פתרון. קרוב לוודאי שיוצע לכם הסדר אשר יאפשר לכם להתאושש מהמשבר הזמני – במידה והוא זמני בלבד. חשוב מכל: כל עוד אתם מעדכנים את פקידי הבנק על פעולותיכם, עניינכם לא יועבר לטיפול משפטי.
• פעולה שנייה: אל תשללו פנייה לבני משפחה ולחברים. שימו את הבושה בצד. במוקדם או במאוחר מתגלה המצב לאשורו, ואז הנזק עבר גדול יותר. היעזרו במשפחה ובחברים כאשר החוב קטן, ולא לאחר שהתווספו לו ריבית פיגורים והוצאות משפטיות. היעזרו במשפחה ובחברים כדי למנוע את הפיגורים בהחזרי ההלוואה, ולא כדי לשלם לכונס הנכסים הוצאות משפטיות.

גם אם איחרתם את המועד, והבנק פתח כבר בהליכים למימוש המשכון או המשכנתא בלשכת ההוצאה לפועל – . גם אם אינכם יכולים לעמוד בהחזרי ההלוואה השוטפים – גם במצב הקשה הזה, אסור לוותר!  צריך לקחת אחריות על המצב, ולפעול למזעור הנזקים.

קיבלתם הודעת אזהרה מלשכת ההוצאה לפועל?

הודעת האזהרה מהבנק מסמנת שפתחו כנגדכם בהליכים למימוש המשכנתא או המשכון. זהו שלב קריטי, ועליכם לפעול בזריזות. ראשית: קראו את ההודעה. אל תתייקו ואל תזרקו. הודעת האזהרה מפרטת את החוב בפיגור, את אגרות הוצאה לפועל, ואת ההוצאות משפטיות שיתווספו לחוב בפיגור. היא מפרטת גם את הדרכים העומדות בפניכם לעצור את הליכי המימוש. שנית: ברגע שקיבלתם את הודעת האזהרה, עליכם לפעול בזריזות. יש לכם 20 יום לפנות לרשם ההוצאה לפועל ולהציע לו את אחת מדרכי הפעולה האפשריות:

• להציע הסדר לפירעון החוב בפיגור – לשלם לפחות 50% מהחוב בפיגור מיידית, ואת היתרה בתוך שישה חודשים.
• לבקש למכור את דירת המגורים בעצמכם, במקרה וזה הפתרון המתאים לכם.
• אם לא פניתם עד עכשיו לבני משפחה או לחברים שיכולים לעזור לכם, זה השלב לעשות זאת. זה שלב קריטי. גיוס מקורות כספיים לפירעון החוב בפיגור בשלב הזה עשוי לעצור את הליכי ההוצאה לפועל. פעולה נכונה יכולה למנוע את מינויו של בא כוח הבנק ככונס נכסים לדירתכם. פעולה נכונה ומהירה יכולה לחסוך לכם נזק של מאות אלפי שח.

בשלב קריטי זה, חשוב לפנות לייעוץ משפטי. עוה"ד שייצג אתכם ילמד את יכולת הפירעון שלכם, ויעזור לכם לגבש את דרך הפעולה הנכונה בין אם זאת גיוס כספים לטובת פירעון החוב בפיגור, או מכירה עצמית של הדירה. ליווי משפטי יכול לעזור לכם להקטין את ההוצאות המשפטיות הנוטות לתפוח בקצב רצחני לאחר פתיחת ההליכים למימוש המשכון או המשכנתא בלשכת ההוצאה לפועל.

אם ולאחר שנפתחו נגדכם הליכים בהוצאה לפועל:

הקפידו לעדכן את רשם ההוצאה לפועל על קיומם של מגעים עם בא כוח הבנק הזוכה להסדרת החוב בפיגור. כמו כן, הקפידו לעקוב אחר הנעשה בתיק ההוצאה לפועל. כבר היו מקרים שבהם במקביל לניהול משא ומתן עם הלקוח, התקדם בא כוח הבנק בהליכי הוצאה לפועל מבלי לעדכן את רשם ההוצאה לפועל על קיומם של הליכים להסדרת החוב. כל עוד אתם עוקבים אחר הנעשה בתיק ההוצלפ, ומגיבים בזריזות לבקשות השונות המוגשות ע"י בא כוח הבנק, יתקשה בא כוח הבנק לקבל החלטות המרעות את מצבכם.

בצעו את כל התשלומים על חשבון החוב בפיגור ישירות לתיק ההוצאה לפועל. כך לא תהיו תלויים בדיווחים של בא כוח הבנק לתיק ההוצאה לפועל. זו הדרך הנכונה והבטוחה להבטיח שהתשלומים ידווחו לתיק ההוצאה לפועל במלואם ובמועדם. היו לי לקוחות שבא כוח הבנק דיווח להוצאה לפועל על תשלומיהם באיחור ניכר – אפילו של מספר חודשים! במספר מקרים אף באיחור של מספר שנים (!!), ובעצם רק לאחרי שהלקוח החל להיות מיוצג ע"י עו"ד.

חוסר העדכון גורם לכם נזק רב! ראשית, החוב בפיגור ממשיך לצבור ריבית פיגורים דרקונית. שנית, רשם ההוצאה לפועל סובר כי אינכם פורעים את החוב בפיגור ומקבל החלטות בהתאם לתמונת המצב המצוייה בפניו. יש לדעת – מכוח תיקון (35) לחוק ההוצאה לפועל (יצא בשנת 2012), חייב הבנק הזוכה לדווח על תשלומים תוך 7 ימים ממועד ביצועם, והוא חשוף לקנסות במקרה של הפרת הוראה זו.

בא כוח הבנק או כונס הנכסים רשאי לחייב אתכם בהוצאות משפטיות אך ורק עפ"י צו שיפוטי, פסק דין, או החלטת רשם ההוצאה לפועל. על תשלום ההוצאות משפטיות להתבצע ישירות לתיק ההוצאה לפועל. היו מקרים שבהם תשלום ההוצאות המשפטיות לא דווח להוצאה לפועל. תשלום ישיר יאפשר לכם לשלוט על הדיווחים ומועדם.

ככלל, יש לעקוב אחר הנעשה בתיק ההוצאה לפועל, בדיוק כפי שאנחנו עוקבים אחרי דף חשבון בנקאי. הוציאו מידי פעם דף חשבון של תיק ההוצאה לפועל ובדקו את התנועות הכספיות בתיק. בידקו שכל התשלומים ששילמתם עודכנו לתיק, לרבות תשלומים ששולמו ישירות לבנק או לכונס הנכסים.  לפיקוח על הנעשה בתיק ההוצאה לפועל ולתשלומים ישירים אליו ניכרת חשיבות מירבית!

אם מכירת דירת המגורים היא הדרך המומלצת – ניתן להשיג חיסכון עצום במכירה עצמית של דירת מגורים.

כשלקוחות באים ומספרים לי על מצוקתם, השאלה הראשונה שאני שואלת אותם היא האם הם מסוגלים לעמוד בהחזרי ההלוואה השוטפים, או לא. כאשר הם יכולים לעמוד בהם, צריך לחתור להסדר עם הבנק באשר לחוב בפיגור. לעצור את מינויו של בא כוח הבנק ככונס נכסים לדירת המגורים, ועם הסדרת החוב בפיגור, נשאף לסגירת התיק בהוצאה לפועל.  אבל כשלקוח אומר שאין ביכולתו לעמוד בהסדרי ההלוואה השוטפים, אנו עומדים בפני מימוש של דירת המגורים במוקדם או במאוחר. במקרה כזה, יש לנקוט יוזמה, ולבקש מרשם ההוצאה לפועל מכירה עצמית של הדירה. הזכות לבצע מכירה עצמית של דירת המגורים קבועה בדין, אך היא מוגבלת בזמן. בתוך עשרים ימים מיום קבלת האזהרה, רשאי החייב לפנות אל ההוצאה לפועל בבקשה לבצע מכירה עצמית של דירת המגורים. מי שאינו יכול לעמוד בהחזרי ההלוואה השוטפים, חייב לנצל זכות זו. מכירה עצמית של דירת המגורים יכולה לחסוך לבעל הדירה כ-30% מערכה השמאי.

לדוגמה, אם הדירה שלכם שווה 1 מליון שח, מכירה עצמית שלה באמצעות הלשכה להוצאה לפועל תחסוך לכם 300,000 ש"ח. לכן, אם כלו כל הקיצין, עדיף לבקש מכירה עצמית של דירת המגורים, ולהימנע ככל האפשר מהגעה למצב של מכירת הדירה בכינוס נכסים.

החיסכון במכירה עצמית של דירה מורכב ממספר רכיבים עיקריים:  

1. מחיר הדירה: כונס נכסים רשאי למכור את דירת המגורים במחיר מופחת של עד 20% מערכה השמאי. הסטטיסטיקה מלמדת כי רוב הדירות הנמכרות ע"י כונס נכסים, אכן נמכרות במחיר מופחת של 20% מערכן. מכירה עצמית של הדירה עשוייה להבטיח קבלת תמורה מקסימלית עבור הדירה.
2. שכ"ט כונס הנכסים שנחסך – נגזר ממחיר הדירה. שכ"ט כונס הנכסים על מכירת דירה במליון ש"ח יעמוד על כ-77,000 שח.
3. עלויות מכירה, הן עלויות הליך כינוס נכסים. במסגרת ההליך, כונס הנכסים ייעזר בבעלי ,מקצוע שונים כמתווך (יכול להגיע גם עד 20,000 ש"ח); מסירות של הודעות, אזהרות וכד' לחייבים ולערבים (עד 5,000 ש"ח); פינוי, פרסומים בעיתון, שמאות…. סך הנזק ממכירת דירת מגורים בכינוס נכסים מסתכם, בדוגמה הזאת, בסך של 300,000 ש"ח.

הקדימו תרופה למכה! אם אינכם מסוגלים לפרוע את החוב בפיגור ואת החוב השוטף, הסתכלו על המצב בעיניים פקוחות ובקשו לבצע מכירה עצמית של דירת המגורים.

אתם עומדים בפני פינוי מדירת המגורים? חשוב לדעת: קיימת לכם זכות לדיור חלופי!

סעיף 38 בחוק ההוצאה לפועל מקנה לרשם ההוצאה לפועל סמכות לפנות את החייב ובני ביתו מדירת המגורים, ובלבד שהוכח להוצאה לפועל שלחייב ולבני משפחתו הגרים איתו יהיה סידור חלופי למגורים. המחוקק אינו מפרש מהו דיור חלופי, ולכמה זמן מגיע לחייב דיור חלופי. תקופת הדיור החלופי נקבעת בהתאם לנסיבות של כל חייב וחיייב.

כלומר, הזכות לדיור חלופי מוקנית לאדם העומד בפני פינוי מדירת מגוריו, ועם זאת, זו היא זכות שניתן לוותר עליה. כל שטרי המשכנתא או הסכמי המשכון הנלווים להסכמי ההלוואה, כוללים הוראה חוזית שעל פיה הלווה מוותר על זכותו לדיור חלופי. שאלת תוקפו של הויתור על הזכות לדיור חלופי הגיעה לבתי המשפט השונים. במקרים רבים הועלתה טענה כי אין תוקף לויתור, מאחר והלווים חתמו על הויתור מבלי להבין על איזו זכות הם מוותרים. בתי המשפט דנו ארוכות בשאלת תוקפו של הויתור על הזכות לדיור חלופי. ב"הלכת מאני" (2004), קבע בית המשפט העליון כי על מנת שיהיה תוקף לויתור, חייב רשם ההוצאה לפועל לוודא שניתן ללווה הסבר נאות בנוגע לויתור.

מהו הסבר נאות?

1. יידוע הלווה על עצם הזכות לדיור חלופי.
2. הבנה של הלווה כי בחתימה על שטר המשכנתא או המשכון, הוא מוותר על זכות זו.

פסק הדין בעניין מאני קבע כי אם יוכח להוצאה לפועל או לבית המשפט המוסמך כי המלווה הפר את החובה המוטלת עליו ולא פירש ללווה בע"פ ובכתב את מהות הויתור שהלווה עושה, אין תוקף לויתור, והלווה זכאי לדיור חלופי. הפנייה סתמית לסעיף 38 לחוק ההוצאה הפועל כפי שהיא מצוייה ברוב שטרי המשכנתא והסכמי המשכון הישנים אינה מקיימת את החובה המוטלת על הבנק או כל מלווה אחר. ההלכה המשפטית שהופיע בעניין מאני אף הובילה לשינוי בחקיקה, והמדיניות ננקטה ע"י בית המשפט בהלכה זו  מעוגנת היום בחוק.

תיקון 29 לחוק ההוצאה לפועל קובע: מוטלת על המלווה חובה לפרש בשטר המשכנתא או בהסכם המשכון, בשפה ברורה ומובנת ללווה, אודות הויתור על הדיור החלופי. עוד נקבע, שלמרות הויתור, כל הלווים זכאים לפיצוי בגין דיור חלופי עד 18 חודשים, ובמקרים חריגים אף מעבר לכך. סכום הפיצוי יאפשר לחייב לשכור דירת מגורים באיזור מגוריו ואשר תואמת את צרכיו ואת צורכיהם של בני ביתו הגרים עימו. זאת ועוד: יש לקיים דיון בפני ההוצאה לפועל כדי שיוכל לבחון האם התקיימה הסכמה ממשית על הויתור על הזכות לדיור חלופי במועד החתימה על מועד ההלוואה והסכם המשכון.

עליכם לעמוד על זכותכם לדיור חלופי!

למידע נוסף בנושא סידור מגורים חלופי לחייב שדירת מגוריו נמכרה במסגרת מימוש משכנתא בהוצאה לפועל, הקליקו כאן.